Обещания московских властей демонтировать в 2016 году все пятиэтажки хрущевских времен уже дали свои плоды на вторичном рынке жилья, и теперь дома сносимых серий стали там очень редкими гостями и продаются на 15-25% выше рынка. Но больше всего, по мнению экспертов, опрошенных сайтом «РИА Недвижимость», исчезновение «хрущевок» повлияет на столичный рынок аренды – здесь оно может стать причиной вымывания целого сегмента дешевого жилья.

Редкий товар
Еще пять десятков лет назад хрущевские дома являлись воплощением мечты об отдельной квартире у большинства семей Москвы. Сегодня же столичные власти делают все, чтобы отслужившее свой век жилье исчезло с карты города. По программе сноса пятиэтажных, ветхих и аварийных жилых домов под снос определены здания серий К-7, II-32, II-35, 1605-ам, 1-мг-300. Именно эти серии сегодня принято называть «сносимыми».

В полном перечне сносимых «хрущевок» на сайте департамента градостроительной политики города Москвы, указана еще одна серия – 2-07, но такие дома сносятся исключительно в Юго-Западном округе по инвестконтактам, и речь идет всего о 7 объектах. По данным департамента, уже снесено 1469 пятиэтажек из запланированных 1722 домов – это составляет 5,627 миллиона квадратных метров из 6,34 миллиона квадратных метров пятиэтажек под снос. Получается, что программа избавления Москвы от домов первого периода индустриального домостроения выполнена на 89%.

Оставшиеся 253 пятиэтажки, общая площадь которых составляет 912,6 тысячи «квадратов», будут демонтированы самое позднее в 2016 году. Больше всего «хрущевок» сосредоточено в Западном административном округе – в общей сложности остается 80 домов, а меньше всего можно найти на юго-востоке Москвы, где располагается всего 5 домов.

Как утверждают риелторы, благодаря обещаниям московской мэрии все-таки завершить снос пятиэтажек в обозримом будущем, квартиры в них являются довольно редким предложением на вторичном рынке жилья в Москве.

«Доля квартир в «хрущевках», выставленных на продажу, незначительна – она не превышает 5% от общего объема предложения вторичного рынка Москвы. При этом основная часть приходится на пятиэтажки «несносимых» серий: панельные «хрущевки» серии 1-515, блочные – серии 1-510, кирпичные – серии 1-511 и 1-447″, — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По сведениям экспертов компании «Инком-Недвижимость», легче всего найти продающийся дом подобных серий на востоке столицы – на этот округ приходится 17% всего предложения таких объектов. А вот в «Метриум Групп» настаивают на том, что основной объем квартир в пятиэтажках сосредоточен все-таки в Западном административном округе – 31,4% в общей структуре предложения. В Северо-Восточном округе продается 22,7% московских «хрущевок», а в Юго-Западном округе – 14,5%, подсчитали в компании.

Спрос и цены на вторичном рынке
С осторожностью стали относиться к хрущевским пятиэтажкам и покупатели. Пик спроса на квартиры в пятиэтажках пришелся на 2002-2008 годы – период активного сноса таких домов.

«После экономического кризиса и смены мэра Москвы реализация программы резко замедлилась. Приоритетом города стало не жилищное, а дорожное строительство. Значительная часть застройщиков ушла с московского рынка в связи с собственными финансовыми трудностями, отсутствием возможностей для реализации масштабных проектов и ужесточением земельного законодательства. Как следствие, многие «хрущевки» тогда «зависли во времени», — отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Правда, по его словам, нынешние планы московского правительства закончить снос в 2016 году во многом за счет бюджетных средств вызвали вторую волну покупательского интереса к домам сносимых серий и рост цен на них. «Сегодня такие объекты оцениваются на 25% выше аналогичных по параметрам квартир в домах несносимых серий», — добавляет он.

В целом, по сведениям аналитиков компании, квартиры в «хрущевках» приобретают от 3 до 6% покупателей на вторичном рынке жилья, причем показатель прямо зависит от уровня предложения этих объектов в конкретном районе. Чем оно ниже, тем меньше доля покупателей квартир на фоне сделок с другими типами жилья.

Кроме того, указывает руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс» Наталья Свешникова, снижению спроса на пятиэтажки способствовала и постепенно формирующаяся в Москве привычка покупателей к более современному и комфортному жилью.

Наконец, многие покупатели убеждены, что купить или продать квартиру в доме, определенном под снос, нельзя. На самом деле, как уточняют в пресс-службе департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, никто не может препятствовать праву собственника сносимой пятиэтажки заключить договор купли-продажи – правда, лишь до момента, пока он не получил уведомление о сносе дома и составлении списков жильцов, претендующих на новые квартиры.

«С точки зрения закона не существует прямого запрета на совершение сделок с квартирами в домах, подлежащих сносу. Человек может продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Федеральное законодательство не накладывает никаких ограничений на собственников квартир в «хрущевках» сносимых серий», — развивает эту мысль Шлома из «Инком-Недвижимости».

Но если все же покупатель решается на приобретение пятиэтажки, то сделка проходит по цене «выше рынка». «Цены в сегменте «хрущевок» находятся на уровне 155 — 170 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от типа строения. Если квартира, которая расположена в подлежащей сносу пятиэтажке, все-таки выставляется на рынок, то она продается по цене на 10-15% дороже, чем аналогичные объекты в «хрущевках», не попавших в данную программу», — утверждает эксперт «Метриум Групп».

В ГК «Миэль», в свою очередь, уточняют, что самые низкие цены на «хрущевскую недвижимость» наблюдаются на востоке Москвы, — 152,68 тысячи рублей за квадратный метр, а самые высокие – на западе, где стоимость пятиэтажек составляет 183,44 тысячи за «квадрат».

Особенности аренды
А вот на столичном рынке аренды жилья транзакции с квартирами в пятиэтажках под снос проходят намного активнее, чем на рынке купли-продажи. По данным департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», доля пятиэтажек сносимых серий на рынке аренды составляет около 10%.

При этом спрос на самые востребованные дешевые однокомнатные квартиры превышает предложение в 2-3 раза, а в самый активный период, который, как правило, приходится на август-сентябрь, этим типом жилья интересуются в 10 раз больше потенциальных квартиросъемщиков. «В процентном соотношении максимальным спросом пользуются однокомнатные квартиры — 55% от всего спроса, на двухкомнатные квартиры спрос составляет 36%», — поясняют в компании.

Арендные ставки на жилье, расположенное в домах сносимых серий, относятся к ряду низких. «Однокомнатные квартиры в «хрущевках» можно снять за 25-27 тысяч рублей, двухкомнатные – за 30-34 тысяч рублей», — отмечает директор департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.

Специалист замечает, что главной причиной популярности этого сегмента служит цена вопроса, поскольку здесь квартиры на 30-40% дешевле квартир в новых домах, в том числе и потому, что их собственники в ожидании сноса, как правило, не делают современный и качественный ремонт и не покупают новую мебель.

По мнению Киселевой, из-за сноса пятиэтажек на рынке аренды в Москве фактически происходит вымывание сегмента дешевого жилья. Поскольку стоимость на аренду квартир здесь невысока, снимают жилье в таких домах люди, чьи доходы не очень велики, объясняет риелтор.

Это могут быть как те, кто только переезжает жить в Москву, так и молодые пары москвичей, решившие отделиться от родителей. «Среди арендаторов могут быть представители разных профессий и гражданства. Например, сейчас мы отмечаем увеличение спроса на недорогие объекты (не только на квартиры в домах сносимых серий), со стороны украинцев, которые решили переехать в Москву, чтобы переждать какое-то время. Сразу оговоримся, что речь идет не о беженцах, так как их расселяют в общежитиях, и они не являются нашими клиентам», — рассказывает Киселева.

По ее наблюдениям, часто «хрущевки» сдают в Москве люди пенсионного возраста, которые когда-то давно получили свои квадратные метры, но проживают или у детей, или за городом. «Либо они могут сами жить в квартире и сдавать комнату. Также среди наймодателей есть те, кто приобрел квартиру, зная, что дом будут сносить, а взамен они получат современное жилье. Таким арендодателям есть, где проживать – например, у родителей, родственников или на даче», — добавляет эксперт.

Она говорит о том, что, сдавая квартиру или комнату в пятиэтажке под снос, арендодатель, как правило, оговаривает срок, до которого квартиросъемщик может жить в доме, а сам факт скорого расселения «хрущевки» дополнительно снижает стоимость аренды примерно на 10%, особенно если время проживания из-за этого составляет меньше года.

В резюме
Несмотря на минимальное предложение пятиэтажек сносимых серий как на «вторичке», так и рынке аренды, спрос на них не только не меньше предложения, а напротив, как замечают эксперты, превышает его. Первопричина – доступность низкокачественных «хрущевок» карману многих покупателей и арендаторов.

Увы, запланированное на 2016 год окончание демонтажа пятиэтажек, по мнению риелторов, опрошенных «РИА Недвижимость», может изменить ситуацию на рынке недвижимости в сегменте дешевого жилья. Так, в первом случае цены могут подняться примерно от 10% до 15%, а аренда, по данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», может подорожать на 30-40%.