Финансовые и Банковские новости
Финансы в недвижимости

Что поможет превратить депрессивные территории в современные жилые районы

Всплеск строительной активности в Москве последних двух лет связан с программой редевелопмента промзон. Именно на бывших промышленных территориях идут главные столичные стройки. В данной статье редакция IRN.RU подводит промежуточные итоги этого процесса, а также рассказывает об особенностях реновации в Москве и за рубежом. Подробнее все аспекты редевелопмента освещаются в рубрике «Зона развития», которая стартовала на IRN.RU в ноябре 2015 года.

Большой потенциал

О необходимости комплексного развития промзон столичные власти говорят давно, однако к активным действиям правительство и девелоперы приступили в 2014-2015 годах. В начале июля столичные власти заявили, что на данный момент утверждено 39 проектов планировки территории по 22 промышленным зонам. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, в целом общая площадь столичных промзон составляет 18,8 тыс. га, из которых могут быть реорганизованы 13 тыс. га. По данным департамента градостроительной политики Москвы, в целом строительный потенциал промзон превышает 24 млн кв. м недвижимости.

В настоящее время в старой Москве, по данным Est-a-Tet, на территории промзон строится 51 проект жилой недвижимости на 1,14 млн кв. м. Доля проектов редевелопмента в общем объеме предложения составляет 42%, тогда как год назад она не превышала 27%. Такой прирост произошел благодаря выходу 21 нового комплекса, среди которых ЖК «Домашний», ЖК SREDA, ЖК «Символ», ЖК «Поколение» и другие.

Есть чему поучиться

В мире комплексной реновацией промзон начали заниматься намного раньше – еще в середине прошлого века. Поэтому сейчас за рубежом наработан значительный опыт, из которого есть что позаимствовать (подробно в рубрике «Зона развития» мы разбирали два примера: лондонский Доклендс и район Хафенсити в Гамбурге).

Зарубежный опыт интересен использованием мастер-планов. Мастер-план устанавливает общие критерии и цели застройки, на базе которых готовятся конкретные регламенты. «Зачастую они эффективнее планов генеральной застройки, распространенных у нас. Мастер-план позволяет адаптировать строительство к изменяющимся потребностям, что в условиях длительности реализации проекта особенно актуально», — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock (подробности читайте в колонке эксперта «На Западе проект редевелопмента – это нередко PR-акция властей перед местным бизнесом и населением»).

Кроме того, по словам эксперта, интересна сама процедура разработки проекта, к которой активно привлекаются зарубежные архитекторы. Например, изначально концепцию редевелопмента гамбургского Хафенсити разрабатывал немец Фольквин Марг, однако после конкурса в 1999 году был выбран окончательный вариант мастер-плана, разработчиком которого стал голландский архитектор и урбанист Кейс Кристианс. Над конкретными проектами в районе работают лучшие архитекторы мира, благодаря чему Хафенсити нередко называют выставкой достижений современной архитектуры.

Читайте также  Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в Москве тоже есть опыт привлечение зарубежных архитекторов к реновации промзон. Например, международные конкурсы проводились при разработке концепции застройки ЖК «Символ» на месте завода «Серп и Молот» в Лефортово и парка Зарядье, который строится по соседству с Кремлем на месте гостиницы «Россия».

Точки притяжения

За рубежом крупные проекты редевелопмента нередко начинаются с создания точек притяжения, когда еще до строительства жилья или офисов в районе создается какая-то интересная общественно-социальная функция: музеи, выставочные залы, лектории, кафе, коворкинги. Например, в Хафесити, несмотря на то, что район застроен пока лишь на треть, уже функционирует набережная Марко Поло, создана сеть остановок общественного транспорта, зон отдыха и прочей туристической инфраструктуры, работают Международный морской музей «Мэритаймз» и Музей «Прототип». В 2014 году здесь был открыт Университет Хафенсити, специализируется на архитектуре и градостроительстве. Также здесь построены Логистический университет, Медицинская школа Гамбурга, Интернациональная школа менеджмента, Франкфуртская школа финансов и менеджмента.

Создание точек притяжения позволяет изменить отношение к месту, а значит, и строящееся впоследствии жилье можно продавать по более высоким ценам. Кроме того, по словам Станислава Зингеля, это позволяет городу зарабатывать и собирать больше налогов благодаря местам, которые привлекают всех горожан и туристов.

В Москве также есть примеры создания знаковых мест. Например, в рамках реконструкции полуострова ЗИЛ возводится спортивно-развлекательный квартал «Парк Легенд» и планируется открытые московского филиала Эрмитажа, а на территории Тушинского аэрополя появился стадион «Открытие Арена». Но таких примеров мало, к тому же они не столь масштабны.

Григорий Алтухов считает, что у нас создание значимых общественных объектов до строительство жилья трудноосуществимо из-за высокой финансовой нагрузки. За рубежом проект комплексной реконструкции может занимать 20 лет. Так, район Доклендс в Лондоне начал разрабатываться еще в 1981 году, а завершился в 1998 году. Разработка проекта Хафенсити началась в 1996 году, строительные работы стартовали в 2001 году, а завершение намечено на 2025 год.

Читайте также  Трудная судьба льготной ипотеки оживила рынок новостроек Москвы в феврале

«На Западе проект могут несколько лет обсуждать, продумывать концепции, создавать эти самые точки притяжения и только после этого начинать комплексный редевелопмент. В России в большинстве случаев за площадку собственник земли просит денежные платежи, дальше требуется отвлекать огромные средства в проектирование и освобождение участка, на начало строительства и подведение сетей. В сумме – хорошо, если десятки миллиардов рублей. Естественно, никто из девелоперов не хочет заморозить эти деньги на годы. К тому же у нас проценты по кредитам намного выше. Если в западных странах кредит может стоить около 4% в год, то в России речь идет о 16-18%. К тому же сейчас банки неохотно дают деньги на длительный период и под новые проекты», — объяснил Григорий Алтухов в интервью для рубрики «Зона развития».

Затраты на подготовку

При реновации промзон в Москве очень существенная часть средств расходуется именно на начальных стадиях – на землю, изменение вида разрешенного использование, компенсации бывшим собственникам и подготовку площадки. Порой земля может быть загрязнена так сильно, что строительство жилья на ней невозможно или проект становится нерентабельным. В этих случаях девелоперы обычно принимают решение отказаться от площадки еще на стадии покупки и проведения экспертизы, говорит руководитель пресс-службы ГК «Патриот» (входит в ГК «Интеко») Юлия Деева.

В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, говорит председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. В зависимости от загрязнения, необходимости замены и обеззараживания почвы, затраты на подготовку промзоны к жилой застройке могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар, или 5-10% стоимости строительства. Подробнее об этом читайте в статье «Экология редевелопмента: безопасно ли жить на месте бывшей промзоны».

Некоторым девелоперам везет больше. Например, ФСК «Лидер» свой новый квартал «Поколение» строит на границе коммунальной зоны в Отрадном. Здесь раньше была расположена автобаза №7, доставлявшая питание в детские сады и школы. Как утверждает Григорий Алтухов, затраты на подготовку к строительству составили не более 1-2% от общих инвестиций в проект, поскольку пришлось только снести несколько небольших капитальных строений, удалить бетонно-асфальствый слой и вывести мусор. О том, как изменится район после реновации, читайте в статье «Первая ласточка редевелопмента в районе Отрадное».

Читайте также  Цены на недвижимость в Москве – причем тут доллар?

Навстречу реновации

Осознавая сложность и важность проектов редевелопмента промзон, власти готовы идти навстречу девелоперам. Например, правительство Москвы ввело рассрочку на взимание платы за изменение вида разрешенного использования, которое актуально для всех проектов редевелопмента и составляет значительную сумму.

Кроме того, в июне Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, он вступит в силу в 2017 году. Закон призван урегулировать процесс редевелопмента и отношения с бывшими собственниками, кроме того он позволяет относить затраты на строительство социальной инфраструктуры на себестоимость, что облегчит налоговое бремя девелоперов.

Этот закон очень важен для Москвы, поскольку именно в промзонах ведется большая часть застройки. «Основное развитие жилищного строительства возможно только на бывших промышленных территориях, потому что все остальное было застроено в предыдущие двадцать лет. Большинство московских площадок, которые к нам приходят на рассмотрение, это так или иначе промзоны», — утверждает Григорий Алтухов.

При этом даже частичное снятие финансовой нагрузки с девелоперов позволит более активно застраивать промзоны. В перспективе это может привести к повышению доступности жилья, а также к улучшению облика ранее депрессивных районов и города в целом.

Следите за подробностями редевелопмента промзон в рубрике «Зона развития».

Все упомянутые проекты в продаже (июнь 2020)ТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 3 кв. 2019 г. от 7 348 150 руб.
Домашний Москва, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Марьино 4 кв. 2020 г. от 5 877 000 руб.
SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики 4 кв. 2020 г. от 10 291 100 руб.
Поколение Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Владыкино 4 кв. 2019 г. от 7 013 104 руб.
Парк Легенд Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская 4 кв. 2018 г. от 12 561 633 руб.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU